ODALGIR SGARBI JUNIOR[1]

ANDRÉA TEIXEIRA GONÇALVES[2]

(coautores)

RESUMO: O presente artigo analisa a constitucionalização da propriedade horizontal no direito brasileiro com ênfase na problemática da formação de quórum em assembleias condominiais, propondo sua releitura através da ótica constitucional que permite reger a matéria. A pesquisa de natureza qualitativa e método dedutivo, fundamenta-se em análise doutrinária, jurisprudencial e legislativa comparada, especialmente entre os ordenamentos jurídicos brasileiro e argentino. O estudo demonstra que o tradicional modelo de gestão condominial, fundamentado exclusivamente em normas privatistas, vem se mostrando insuficiente para harmonizar os interesses individuais e coletivos, especialmente diante da sistemática ausência dos condôminos em assembleias e seu impacto na efetividade das deliberações coletivas. A investigação conclui que a constitucionalização do direito condominial transcende a mera construção teórica, configurando-se como imperativo prático na efetivação da gestão democrática dos condomínios. Neste contexto, a implementação de sanções pecuniárias pela dispersão em assembleias, fundamentada nos princípios constitucionais da cidadania e democracia participativa, apresenta-se como solução juridicamente viável, observando-se os princípios do contraditório e da ampla defesa, de igual quilate constitucional, contribuindo à harmonização entre direitos individuais e a gestão coletiva.

Palavras-chave: Direito Condominial; Constitucionalização; Assembleias; Gestão Democrática; Sanções.

ABSTRACT: This article analyzes the constitutionalization of horizontal property in Brazilian law with emphasis on the problem of quorum formation in condominium assemblies, proposing its rereading through the constitutional perspective that allows governing the matter. The qualitative research and deductive method is based on comparative doctrinal, jurisprudential and legislative analysis, especially between the Brazilian and Argentine legal systems. The study shows that the traditional model of condominium management, based exclusively on privatist rules, has been insufficient to harmonize individual and collective interests, especially in view of the systematic absence of condominium owners in meetings and its impact on the effectiveness of collective deliberations. The investigation concludes that the constitutionalization of condominium law transcends the mere theoretical construction, configuring itself as a practical imperative in the effectiveness of the democratic management of condominiums. In this context, the implementation of financial penalties for dispersion in assemblies, based on the constitutional principles of citizenship and participatory democracy, presents itself as a legally viable solution, observing the principles of adversarial and full defense, of equal constitutional quality, contributing to the harmonization between individual rights and collective management.

Keywords: Condominium Law; Constitutionalization; Assemblies; Democratic Management; Sanctions.

1.  INTRODUÇÃO

A constitucionalização do direito privado representa um dos fenômenos jurídicos mais significativos da contemporaneidade, traduzido pela irradiação de valores constitucionais para todo o ordenamento jurídico. No âmbito da propriedade horizontal, termo que mais se adequa juridicamente, esta transformação paradigmática assume contornos relevantes, dentre tantos, especialmente quando se analisa a problemática sobre a exigência da formação de quórum às deliberações assembleares, cujos nefastos reflexos repercutem na gestão democrática dos condomínios.

  O presente estudo se propõe a investigar através de metodologia dedutiva e análise qualitativa, a necessária releitura constitucional das normas que regem o direito condominial brasileiro, com especial ênfase na solução da questão de contemporizar a exigência presencial mínima de condôminos em assembleias condominiais e a relevância dos interesses da comunidade em geral.

A pesquisa traz uma análise doutrinária, jurisprudencial e legislativa, notadamente buscando demonstrar como a constitucionalização deste microssistema jurídico pode contribuir para a efetividade da gestão condominial, sem a necessidade de se sujeitar à complexa participação de poder político reformulador.

  A relevância do tema se justifica pela crescente complexidade das relações condominiais, onde o tradicional modelo de gestão, fundamentado exclusivamente em normas privatistas, tem se mostrado flagrantemente insuficiente para harmonizar os interesses individuais e primordialmente os coletivos que permeiam a vida em condomínio.

O sistemático esvaziamento das assembleias condominiais, aliado à rigidez dos quóruns qualificados pelo comparecimento obrigatório – presencial ou virtual –, tem gerado significativos entraves à administração condominial, comprometendo a implementação das melhorias necessárias, bem como, a própria evolução do instituto.

  O objetivo central da investigação consiste em demonstrar que a interpretação constitucionalizada do direito da propriedade horizontal, especialmente no que tange a rigidez que circunda as deliberações assembleares, não apenas é juridicamente viável, mas se apresenta como imperativo à implementação da gestão democrática nos condomínios.

Nesse novo panorama, demonstrar-se-á a possibilidade da fixação de sanções pecuniárias pela ausência do condômino em assembleias, fundamentada nos princípios constitucionais da cidadania e da democracia participativa, como mecanismo de garantir o cumprimento do princípio da presencialidade que guarnece os processos decisórios condominiais, observados outros princípios constitucionais.

  A estrutura do trabalho se desenvolve em três eixos fundamentais: (i) através duma análise crítica do atual modelo normativo incidente sobre os condomínios brasileiros, evidenciando as insuficiências e contradições; (ii) enfrentamento do processo de constitucionalização do direito privado e seus reflexos lato sensu, no âmbito da propriedade horizontal; e, (iii) a releitura constitucional da sistemática que rege a procedibilidade assemblear, com ênfase na questão do quórum presencial qualificado e na possibilidade de implementação dos mecanismos que garantam a efetiva participação dos condôminos.

  A hipótese central que norteia a investigação sustenta que a constitucionalização da propriedade horizontal, longe de representar mera construção teórica se configura como pressuposto fundamental para o desenvolvimento de soluções hermenêuticas adequadas às especificidades desse microssistema jurídico, sem olvidar as garantias fundamentais inerentes ao Estado Democrático de Direito.

Neste sentido se propõe a releitura de normas condominiais à luz dos princípios constitucionais, especialmente no que concerne às procedibilidades assembleares, como caminho necessário para a harmonização entre os interesses individuais e os coletivos que se entrelaçam na vida em condomínio, tendo como perspectiva suprema a efetividade das decisões coletivas, em respeito à propriedade e sua função social.

2.  A IDEIA DE CONDOMÍNIO E SEU SURGIMENTO NO BRASIL

O presente estudo não comporta espaço para digressão histórica, mas lembra Carlos Alberto Dabus Maluf[3] (2010, p.01) de “notícias desse tipo de Condomínio desde os primórdios da civilização, pois são conhecidas casas construídas por andares em Roma, e mesmo antes, na Antiguidade, se registraram traços dessas edificações entre sumérios”.

Ocorre que por muito tempo se verificou enorme dificuldade em identificar a existência histórica duma propriedade compartilhada, posto a cultura arraigada sob a ótica do direito individual de propriedade. A Revolução Francesa é um marco considerável na ruptura desse patrimonialismo exclusivista, abrindo espaço à mitigação do direito subjetivo de cunho individualista para uma socialização do direito de propriedade.

E, embora não seja o campo propício a tergiversar sobre a natureza jurídica da propriedade, desnuda-se uma realidade indiscutível referente as dificuldades que se deparou, e que, ainda se esbarra, quando do tratamento sobre a ruptura da visão jurídica de propriedade assentada no individualismo – esta coisa é minha e eu sou seu dono –, lembrado pelo saudoso Caio Mário da Silva Pereira[4] (2018, p. 03), para uma ideia de compartilhamento de espaços dentro duma mesma estrutura predial, que precisa ser regulamentada e fortificada através de ordenamento positivado de alta relevância.

É igualmente oportuno comentar pelo desenrolar da história, que inicialmente os domínios imobiliários compartilhados foram uma necessidade mundial para atender as classes mais carentes. O problema habitacional sempre reconhecido como questão de interesse social, abriu espaço para o surgimento das propriedades por andares no Brasil. Essa dinâmica esteve associada às tentativas de superar a crise do Sistema Financeiro de Habitação (1985-1989), por meio de programas federais como o Pró-Moradia e o Habitar-Brasil (1995-1998).[5]

Uma segunda elementaridade mundialmente sentida sobre a necessidade de se repensar a ideia do exclusivismo dominial foi a questão econômica empresarial, no sentido de que essa nova visão e necessidade comunitária na utilização da propriedade imobiliária, diminuiria o custo financeiro do empreendimento, que passou a ter estímulo de recursos públicos, intensificando o setor do investimento imobiliário.

Em absoluta sintonia aos contextos aportados é o lídimo discurso de Caio Mário da Silva Pereira[6] (2018, p. 35), quando destaca que para:

[...] obviar aos percalços desta angústia do mundo, que é a angústia do tempo, o Estado vota provisões, transitoriamente satisfatórias, porém como paliativo. Procurando, de seu lado, emergir à tona desta inundação de desconforto, desenvolveu-se ao máximo a técnica de construção, que permitisse o melhor aproveitamento dos espaços e a mais suportável distribuição de encargos econômicos, mediante o edifício de apartamentos. Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais.

Conferem razão a esse pensamento Melhim Namem Chalhub e Sylvio Capanema de Souza[7] (2018, p. 23), eternizando a obra de Caio Mário da Silva Pereira, que a ordem jurídica condominial “nas cidades surgiu mais cedo e mais pesado o impacto da necessidade de uma solução para os problemas. As restrições ao direito de propriedade, [...], atingiram o complexo jurídico do proprietário urbano”.

Acelerando na retrospectiva, a atual codificação civil brasileira trouxe temperamentos ao direito de propriedade individualista até então corporificado no Código de 1916 – Código Beviláqua -, outorgando ao proprietário “a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa” (art. 1.228), mas condicionando o seu exercício

em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. (art. 1.228, § 1º)

Tal disposição normativa certamente não sofreu apenas a interferência das necessidades daquela nova sociedade que se apontava, mas primordialmente a influência da ordem constitucional inaugurada em 1988.

3.  A CONSTRUÇÃO DE UM CONCEITO

Quanto ao conceito, considerando a evolução que se percebeu, o referido instituto foi batizado com denominações diversas, verbi gratia, de “propriedade horizontal” – Argentina, Portugal –; “condomínio edilício” – Brasil –; "conjunto" ou "edifício" – Uruguai –; "condominio" ou "condominio de departamentos" ou "condominio de edificios", quando for de apartamentos ou edifícios – Chile –; "propriedade de apartamento" – Alemanha ("Wohnungseigentum") –; etecetera.

Ao que interessa, o termo “Edilício” – Brasil – não registra qualquer sentido semântico com a designação de ‘edifício’. A palavra se origina do latim – adj (edil+ílico) se referindo a ‘Edil’ – e representa a figura de um funcionário ou magistrado administrativo da antiga Roma, que observava e garantia o bom estado e funcionamento de edifícios e outras obras e serviços públicos ou de interesse comum. Destarte, vê-se na escolha do legislador brasileiro uma opção absolutamente inadequada!

Embora não seja o caso de intensificar controvérsias sobre assuntos de somenos importância, também não nos parece mais apropriada a denominação preferida por Caio Mário da Silva Pereira[8] (2018, p. 41/42) de “propriedade horizontal”, tendo a justificado porque “nasceu precisamente da construção em sentido vertical, a adoção desse nome é convinhável, e desperta no espírito de quem o ouve ou lê a ideia precisa de que se trata daquele complexo de direitos, faculdades e deveres ligado ao edifício de apartamentos”. Nem mesmo a explicação de Arnaldo Rizzardo[9] (2019, p. 03) sobre essa ‘horizontalidade’ se consegue extrair convencimento da precisão terminológica e semântica à denominada expressão propriedade horizontal.

Não se pode olvidar que o direito é uma ciência normativa e descritiva, e em determinadas situações, dentro das diversas hipóteses de hermenêutica se deve utilizar de outras ciências para definir determinadas questões alienígenas ao seu campo de incidência. Assim, para tratar da definição duma edificação, nada mais adequado do que pode contribuir a ciência da engenharia.

E, diante daquilo que por ela é assentado[10], mais palatável trazer a denominação que possa transparecer de maneira ocular as diversas espécies de condomínios, pois como a ciência da engenharia considera a construção horizontal para definir somente sua base no plano deitado – terreno, fundação e distribuição da estrutura no solo – e no plano vertical a sua altura e a distribuição dos andares, fica notório que as nomenclaturas apropriadas seriam (i) o Condomínio horizontal para casas e sobrados; (ii) o Condomínio vertical para edifícios; (iii) o Condomínio de lotes; e, (iv) o Condomínio em Multipropriedade. Isto facilitaria o reconhecimento do gênero e beneficiaria o entendimento por milhares de pessoas que se envolvem com o instituto e não estão habituadas com terminologias jurídicas.

Já no que tange ao conceito de condomínio cabe razão a Arnaldo Rizzardo[11] (2019, p. 10), através das ponderações de que cuida da “convivência de uma propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas, ou as partes ideais de cada titular, e uma propriedade comum sobre o conjunto de partes destinadas ao proveito de todos os condôminos”.

Flávio Tartuce[12] (2019, p. 475) ressalta que a teoria adotada no Brasil em relação à estrutura jurídica do condomínio estaria conforme proposta de Washington de Barros Monteiro, na definição de propriedade integral ou total, no sentido de que

[...] há no condomínio uma propriedade “sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que possível se torne sua coexistência.

Ainda segundo Tartuce, o art. 1314, do Código Civil brasileiro segue igual alinhamento, onde cada condômino utilizará o bem dentro de sua destinação, exercendo os direitos relacionados à copropriedade, defendendo a coisa comum de terceiros, inclusive as possessórias, quando todos os condôminos usufruem os atributos do domínio concomitantemente, o que lhe dá natureza real.[13]

Sustenta Sgarbi Jr.[14] (2025, p. 765) que a essência do condomínio reside em sua natureza jurídica híbrida, combinando elementos de direito real e obrigacional, onde o exercício do direito individual de propriedade é necessariamente limitado pelo interesse coletivo. Segundo o autor, sua característica fundamental está na coexistência de direitos individuais sobre frações ideais, que devem ser harmonizados com os interesses da comunidade condominial, criando uma dinâmica única, onde o poder sobre a propriedade nunca é absoluto, mas sempre condicionado à convivência coletiva.

Ainda se pode estender, a fim de trazer definição particularizada, destacando que o Condomínio ao representar um agrupamento de pessoas ele comporta um conceito duplamente qualificado: (i) sob o aspecto objetivo, que é a sua divisão em frações imobiliárias que guarnecem o direito de propriedade pleno ao seu titular (todos os atributos do art. 1.228[15], do CCB) e em partes coletivas, que geram uma comunhão universal de direitos dominiais, mas que devem conviver harmonicamente, porque “são propriedade comum dos condôminos” (art. 1.331[16] do CCB); e, (ii) pelo critério subjetivo, que são as relações jurídicas existentes entre seus condôminos, entre esses e a administração condominial, e essa em face de terceiros estranhos ao condomínio.

Através desta visão se pode dizer sobre o surgimento de um ordenamento jurídico absolutamente próprio e específico, de caráter heterogêneo entre o direito dominial e o intersubjetivo multidisciplinar, que somado à sua imprescindível constitucionalização é merecedor de especial atenção, permitindo se desgarrar da interdependência do direito de propriedade onde ficou encravado no “TÍTULO III Da Propriedade”.

4.  GENERALIDADES SOBRE O DIREITO INVESTIGADO

No Brasil se denominou de Direito Condominial. Sua expressão legislativa atual está insculpida no Código Civil – Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002[17] –, introduzido no “TÍTULO III”, quando trata “Da Propriedade”, lato sensu, abrindo no “CAPÍTULO VI” a parte “Do Condomínio Geral”, subdividida em duas seções – “Seção I”, trata “Do Condomínio Voluntário” e “Seção II”, “Do Condomínio Necessário “–.

É no CAPÍTULO VII que o tema relevante ao presente ganha destaque – “Do Condomínio Edilício” (artigos 1331 a 1358, do CCB) –, contendo quatro seções: “Seção I, Disposições Gerais; Seção II, Da Administração do Condomínio; Seção III Da Extinção do Condomínio”; e, “Seção IV”, que é a novidade inserida pela Lei nº 13.465, de 2017[18] – “Do Condomínio de Lotes” –. E, por força de novel legislação – Lei nº 13.777, de 2018[19] –, foi inserido o “CAPÍTULO VII-A”, trazendo “Do Condomínio em Multipropriedade”.

Diga-se de passagem, embora o instituto condominial já se mostrasse bastante avançado à época da alteração codificada – 2002 –, a negligência do legislador foi flagrante, a ponto de a Corte Superior infraconstitucional brasileira formar posicionamento pacífico no sentido da necessidade de manter em vigência algumas regras normativas constantes da Lei n° 4.591 (1964), naquilo que não contrarie a codificação civil.

Certamente foi a perda de uma oportunidade legislativa para poder avançar na realidade condominial daquela atualidade já bastante avançada e reduzir conflitos, e que agora tem gerado absoluta insegurança naqueles que estão ligados à vivência condominial.

Ainda e o que de grande importância ao presente, a novel codificação civil se alinhou ao princípio liberativo para instituição de regras particularizadas em convenção, até por força de sua característica de direito privatista, conforme se pode retirar do art. 1.334, do CCB, quando afirma que as cláusulas regimentais poderão ser acrescidas daquelas que “os interessados houverem por bem estipular”.

Sílvio de Salvo Venosa e Lívia Van Well[20] (2021, p. 39) desenvolvem uma análise abrangente do condomínio edilício, denominando-o de propriedade horizontal ou propriedade em planos horizontais, caracterizado por uma modalidade de propriedade que possivelmente mais gerou complexidades jurídicas e sociais. Os autores evidenciam sua crescente relevância, defendendo a necessidade de repensá-lo à luz do princípio constitucional da dignidade humana, especialmente considerando o adensamento populacional que demanda ordenamentos e previsões legais adequados.

Na perspectiva da vizinhança destacam os doutrinadores que as problemáticas se intensificam nos condomínios contemporâneos, exigindo respostas legislativas e sociais efetivas, considerando tal qual mencionamos alhures, insuficientemente tratadas pela legislação vigente. Enfatizam que a qualidade de vida urbana está intrinsecamente ligada à eficácia das leis e à atuação de seus aplicadores. [21]

Os autores ainda argumentam exatamente nos termos por nós apontado, de que o direito de uso da unidade autônoma tem uma característica peculiar, pois encontra limitações nos princípios naturais de vizinhança, da tolerância e nos ordenamentos condominiais – convenções e regulamentos –.

Daí a preponderância de regulamentação apropriada, primordialmente sobre as áreas comuns, onde efetivamente se materializa o condomínio com os titulares das unidades, detentores de frações ideais do imóvel e partes comuns. E nas omissões da legislação condominial se deve recorrer às normas sobre condomínios em geral e direitos de vizinhança, incluindo necessariamente, o ordenamento constitucional. [22]

Mas o ponto de partida desta visão interna corporis citada pelos doutrinadores, com o propósito de ofertar legitimidade e segurança jurídica às normas administrativas, funcionais e sancionatórias que regulam a vida social em condomínio, não podem ser escritas nas impropriamente denominadas convenções de nascimento do empreendimento, pois são elaboradas à margem da visão jurídica-social de cada condomínio – chamamos de DNA intrínseco –, afastando inclusive a perspectiva de constitucionalização à qual o direito privado está compelido a se filiar.

5.  A CONSTITUCIONALIZAÇÃO NO ÂMBITO DO DIREITO PRIVADO

As relações entre o direito constitucional e o direito privado atravessaram no decorrer dos tempos fases distintas, iniciando pela indiferença à convivência mútua. Isso é percebido com a Revolução Francesa, que atribuiu a cada instituto sua especificidade, ao direito constitucional uma Constituição escrita promulgada em 1791 e ao direito civil, o Código napoleônico de 1804, os quais não se interagiam e tampouco se comunicavam.

Com o avanço legislativo e com a aquisição do sentimento cada vez maior de que a Constituição é o símbolo da soberania de um Estado e a força motriz do ordenamento jurídico, inicia-se um movimento de constitucionalização do direito civil, até que atualmente se reconhece que a Constituição deve ser o centro do sistema, de onde passa a atuar como o filtro axiológico pelo qual o direito civil deve ser lido.

Mas neste particular importa trazer a comento dois movimentos que merecem destaque, pela dimensão das transformações que acarretaram. O primeiro, diz respeito ao princípio da dignidade da pessoa humana numa nova dogmática jurídica, que impõe limites e atuações positivas ao Estado no atendimento das necessidades vitais básicas. Assim, o princípio da dignidade da pessoa humana passa a ter nova ótica dimensional, promovendo a despatrimonialização e a repersonalização do direito civil, exigindo do Estado, da sociedade e do indivíduo, maior ênfase em valores existenciais e espirituais, inclusive, reconhecendo e colocando em desenvolvimento os direitos da personalidade, tanto em sua dimensão física quanto psíquica.

O segundo desenvolvimento doutrinário que comporta nota especial é a aplicabilidade dos direitos fundamentais às relações privadas. Sem dúvida, há razoável consenso de que as normas constitucionais se aplicam diretamente, em alguma medida, às relações entre particulares. A turbulência desse debate reside, exatamente, na observância do modo e da intensidade dessa incidência normativa constitucional sobre o direito privado.

Portanto, pode-se dizer que a constitucionalização do Direito importa na propagação dos valores nela abrigados, para todo o ordenamento jurídico, sobretudo, na interpretação das normas infraconstitucionais conforme a Constituição. Assim, os valores e os comportamentos contemplados nos princípios e regras da Constituição, passam a condicionar a validade e o sentido de todas as normas do direito infraconstitucional.

Daí a importância de se dizer que para os particulares se estabelece limitações à sua autonomia da vontade nos campos da liberdade com terceiros ou do uso da propriedade privada, subordinando-a a valores constitucionais e ao respeito a direitos fundamentais. E, não se pode olvidar que existe nas constituições democráticas um arcabouço de regulamentações dedicado à toda e qualquer ordem – econômica, política urbana, social, etecetera – e nessa circunstância, a Lei de Comando Geral passa a ser não apenas um sistema introspectivo, mas um instrumento de regulação e interpretação que se expande a todos os demais ramos do Direito.

Este fenômeno, identificado por alguns autores como filtragem constitucional, é visto como um sistema de que toda a ordem jurídica deve ser lida e apreendida sob a lente da Constituição, de modo a realizar os valores nela consagrados. Mas com isso é salutar advertir, que trazer o direito infraconstitucional à constitucionalização, não leva como marca registrada a incorporação das normas de outros domínios jurídicos pela Lei Maior, mas a sua reinterpretação à luz constitucional. De corolário, sem receio de claudicar, diz-se que toda interpretação jurídica é também interpretação constitucional.

J. J. Gomes Canotilho[23] (1995, p. 202) ensina que a interpretação constitucional consiste em atribuir significado aos símbolos linguísticos presentes na Constituição, visando solucionar questões práticas com fundamento normativo-constitucional. Portanto, seguindo o doutrinador português, temos três dimensões interpretativas da Constituição, a saber, uma, procurar o direito contido nas normas constitucionais; duas, de maior complexidade, é a busca por um significado ao enunciado linguístico; e, três, é a materialização da interpretação segundo o significado atribuído.

Destarte, tem-se que a Constituição figura hoje no centro do sistema jurídico de qualquer País democrático, de onde irradia sua fonte normativa, dotada de supremacia formal e material, funcionando não apenas como parâmetro de validade para a ordem infraconstitucional, mas, igualmente, como vetor de interpretação de todas as normas do sistema.

Assim, passa-se a entender que a constitucionalização do Direito não reflete apenas a inserção do texto constitucional, como instrumento de observação ou inspiração, mas na necessidade de fazer inserir princípios e normas constitucionais a todo o ordenamento jurídico. Por óbvio, as leis civis não deixam sua natureza de direito privado, mas, agora, aplicadas conforme termos constitucionais. Ou seja, é preciso fazer uma releitura dos institutos do direito privado com uma nova roupagem da Lei Maior.[24]

Apropriado trazer a destaque colocação do jurista Paulo Bonavides[25] (2011, p. 65/66):

[...] o sentido peculiar em que envolveu o constitucionalismo moderno, que não segue a rota do individualismo tradicional, favorecido e amparado pela separação clássica, mas envereda pelos caminhos do social, visando não apenas a afiançar ao Homem os seus direitos fundamentais perante o Estado (princípio liberal), mas, sobretudo, a resguardar a participação daquele na formação da vontade deste (princípio democrático), de modo a conduzir o aparelho estatal para uma democracia efetiva, onde os poderes públicos estejam capacitados a proporcionar ao indivíduo soma cada vez mais ampla de favores concretos.

Por isso afirmamos que a constitucionalização do direito privado é o processo de incorporar os princípios fundamentais, em que a Constituição passa a ser a norma de referência às relações privadas, possibilitando garantir a cidadania e a participação dos direitos fundamentais ao ser humano, como a democracia, a dignidade humana, a justiça social, a igualdade etecetera. A norma não deixa de ser de direito privado, mas o direito privado passa a ser interpretado conforme a Constituição.

 E, para descerrar este capítulo através da sólida percepção de que direito civil e constitucional são os institutos que mais se aproximam da vida de cada ente integrante da sociedade, não se mostra exagerado afirmar que normas constitucionais e civis estão presentes cotidianamente na vida de todos, sujeitos de direitos e deveres civis, uns em face de outros ou perante o Poder Público, de forma igualitária ao exercerem tais direitos e obrigações, tutelados pelos direitos fundamentais estarão neste sentido desempenhando a sua plena cidadania, fazendo fortalecer o Estado Democrático de Direito.

4.1.    Breve introdução constitucionalista na propriedade horizontal ou direito condominial.

Diante dessa absorção constitucional que se tem visto mundialmente, já se faz tarde entender que as codificações intimistas de estados democráticos devem sofrer extrema influência de suas normas supremas, fazendo com que reconheçamos nelas uma nova ideia de direito privado constitucionalizado, o que permite antecipar, num singelo linguajar, que o direito subjetivo de outrora sobre a propriedade passa a se voltar, impreterivelmente, ao atendimento duma função social enaltecida pelas Cartas Políticas populares, cuja repercussão é inesgotável, influenciando  exacerbadamente no plano do instituto da propriedade horizontal ou direito condominial.

Essa visão constitucionalista que é apresentada ao ser transportada ao direito condominial, primeiramente, fará com que o instituto adquira certa autonomia, porque as suas peculiaridades jurídicas quase ilimitadas, o fazem um ramo do direito independente e que deve se harmonizar com os demais, e nunca se subjugar a eles, como vem ocorrendo.

Sem a incorporação do direito condominial ao plano hermenêutico constitucional capaz de lhe conferir um ordenamento jurídico multidisciplinar adequado, o instituto continuará subordinado ao Poder Legislativo para a edição de normas específicas, emergentes e adaptativas. E, mostra-se muito ostensiva a possibilidade de constitucionalizar o instituto em questão, pois, fundamentalmente a sua estrutura jurídica é unicamente disciplinada sob a base do Direito de Propriedade, o que coloca, impreterivelmente, sobre a reflexão acerca da sua existência, da sua natureza jurídica, e, primordialmente, do campo de incidência da normatividade jurídica positivada que lhe dá sustentação.

A par disso, sente-se a premência do direito condominial se constitucionalizar. Isso porque, com o movimento pós-positivismo e o constitucionalismo contemporâneo, abarcando princípios do direito natural, exerce-se renovada postura unificadora da ordem jurídica para se concluir que todo o direito hoje ou é direito constitucional (conforme à Constituição) ou não é Direito.

Frente a este contexto, salutar a lembrança que na atualidade as constituições têm se pautado por um modelo de estado social, axiologicamente fundado na dignidade da pessoa humana, na solidariedade social e na igualdade substancial, o que se extrema sobremaneira com a natureza jurídica da propriedade horizontal – direito condominial –.

Seguindo pensamento de Márcia Nogueira Bentes Corrêa[26] (2022), considerando essa tendência da sociabilidade estatal e se reconhecendo que o Direito é uma ciência social, não se olvida a necessidade de que um aparato principiológico e de regramentos seja construído para atender esse fenômeno de sociabilidade. Daí a peculiar atenção quanto a ligação dos alicerces constitucionais nas relações jurídicas civis, com ênfase no atendimento prioritário da dignidade da pessoa humana como centro das relações jurídicas civis.

O Direito Constitucional é que conduz o Estado através de normas e princípios a atender interesses de indivíduos e/ou grupos, uns em face dos outros, e defronte ao Estado-poder. Nesse novo alinhamento se pode afirmar que o Estado passa a desempenhar uma função/obrigação social, tendo como missão regular e assegurar que todos os atributos da dignidade da pessoa humana sejam atendidos, promovendo melhorar as condições de vida de todos os cidadãos.

Ou seja, destacamos que com essa nova perspectiva de estado social, inclusive quanto a propriedade privada, o ordenamento jurídico legal e constitucional terá como prevalência regulatória o atendimento de fatos sociais, os quais clamam pelos preceitos fundamentais protegidos pela Carta Constitucional para orientar e conduzir as relações privadas. Pablo Stolze e Pamplona Filho[27] (2018, p.54) endossam essa linha pensante, por considerar incompreensível analisar o direito civil através de suas vigas mestras sem o suporte da norma suprema, pois são como corpo e alma.

E, quando se trata do conceito de condomínio – propriedade horizontal –, onde reconhecemos uma duplicidade na sua concepção, de (i) natureza objetiva que relaciona a pessoa humana com o direito de propriedade e outro critério (ii) subjetivo, que se desenrola em fatos sociais entre os condôminos, por certo, todas as peculiaridades envoltas nesse sistema exigem tratamento constitucional, pois se trabalha intensamente com a cidadania, a dignidade da pessoa humana, a função social da propriedade, procurando se adotar justamente o princípio da igualdade substancial.

Alexandre de Moraes[28] (2003, p. 173) comentando sobre o direito de propriedade traz uma mensagem assaz adequada ao escopo do presente, nestes termos:

A referência constitucional à função social como elemento estrutural da definição do direito à propriedade privada e da limitação legal de seu conteúdo, demonstra a substituição de uma concepção abstrata de âmbito meramente subjetivo de livre domínio e disposição da propriedade por uma concepção social de propriedade privada, reforçada pela existência de um conjunto de obrigações para com os interesses da coletividade, visando também à finalidade ou utilidade social que cada categoria de bens, objeto de domínio, deve cumprir.

Em que pese haja altercação sobre a perspectiva que se deve encarar o conceito de função social da propriedade, é desprovido de qualquer dissenso que a propriedade já não ostenta o mesmo caráter individualista de dantes, pois sua utilidade ultrapassa a satisfação peculiar do proprietário, para ir de encontro aos anseios duma coletividade, por vezes devidamente identificada, tal qual ocorre nos condomínios. Em complemento, muito bem aponta o doutrinador espanhol Ignacio Pereira Piñedo[29] (2005, p. 179), nesse sentido:

La función social de la propiedad es un concepto jurídico indeterminado, variable em el tiempo, y que deberá ser definido por el legislador en cada caso concreto, com arreglo al reparto de competências constitucional y estaturiamente establecido. En ocasiones será, por tanto, el Estado, el que defina cuál es la función social que la propiedad deba cumplir.

Assim, notoriamente, a constitucionalização do direito condominial é acertada, ao considerar que a limitação ao direito constitucional da propriedade somente poderá ocorrer através de lei, o que exatamente acontece se utilizando de interpretações analógicas com a normatização definidora das fronteiras dominiais em condomínios, aparelhando o seu conteúdo com relação à função social interna corporis.

Ademais, não se pode olvidar e tampouco tergiversar de que o direito condominial trata especialmente duma parcela daquela sociedade regida pelas Constituições, e que por viver igualmente agrupada necessita de regramento positivado, a fim de assegurar aos seus partícipes a plenitude de direitos e o convívio harmônico social, peculiaridades que estão reguladas no topo da pirâmide em diversas passagens dos textos constitucionais.

Tampouco é possível descurar sobre a supremacia plena das Constituições, não somente no sentido topológico hierárquico, mas da sua inquestionável proeminência sobre a regulação de todo o sistema jurídico. Aliás, salutar a lembrança de Sebastião Alves dos Reis[30], pois no momento da vida jurídica que vivenciamos, em que as Constituições passam a regular a ordem econômica e social, onde interesses difusos, coletivos e individuais homogêneos recebem grande importância, por óbvio que as relações jurídicas-sociais se cruzam e entrecruzam se diversificando sobremaneira, afetando o Direito Privado que sofre transformações extensas e intensas.

Assim, passa-se a entender que a constitucionalização do Direito Condominial não reflete apenas a inserção do texto constitucional como instrumento de observação ou inspiração, mas na necessidade da implantação dos seus princípios e normas a todo o ordenamento jurídico. As leis civis não deixam sua natureza de direito privado, mas, agora, aplicado conforme termos constitucionais. É preciso fazer uma releitura dos institutos do direito privado com nova roupagem vestida pela Lei Maior.[31]

4.2.  A estrutura jurídica do direito condominial e o seu enquadramento constitucional.

Inexpugnável ser possível destacar inúmeras relações jurídicas do direito condominial que merecem e devem receber tratamento do plano constitucional. Todavia, o campo de incidência do presente artigo não permite transcorrer tamanha planície. Assim, passa-se a tratar de um dos temas mais relevantes, ao mesmo tempo de maior complexidade e de repercussão perturbadora, pelo menos na esfera do direito brasileiro, quando se debruça sobre o instituto da propriedade horizontal. É o princípio da presencialidade nas sessões assembleares e suas funestas repercussões.

Todavia, para que se consiga enxergar a solução para esse impasse, há que se conhecer os institutos da convenção e da assembleia condominial para proceder a legítima aproximação constitucional. Foi destacado linhas atrás a estrutura procedimental da legislação brasileira que agrega dois pressupostos ao ato assemblear para que as deliberações ali efetivadas tenham validade. Um, que denominamos de requisito da existência que se liga à presença mínima dos condôminos (física ou por procuração), sob pena da assembleia nem ao menos se instalar. E outro, que definimos de eficácia, diz respeito à obtenção do quórum legal no momento da votação.

Assim, preenchidos ambos os critérios para realização da assembleia, as decisões nela realizadas e registrada a respectiva ata em cartório estará constituído o ato jurídico perfeito. Importa destacar que por ausência de previsão legal inexiste critério de disponibilização a quem tenha interesse no conhecimento da resolução assemblear – o que se presume público –, tampouco prazo específico para oposição às suas deliberações, cuja irresignação deve ser conduzida à via judicial e dentro dos prazos específicos de prescrição.

A convenção condominial é outra questão que a legislação material civil brasileira embora tenha se mostrado inábil sobre as matérias que podem ser regulamentadas por estes instrumentos condominiais, conforme visto nos artigos 1.332[32] e 1.334[33], ambos do CCB, na verdade essa precária contemplação legislativa será devidamente adaptada através da constitucionalização aqui proposta, permitindo-se atingir o propósito de alavancar o comparecimento obrigatório nas assembleias condominiais.

É insofismável que a problemática da eficácia das assembleias condominiais está na exigência presencial e sua funesta repercussão para formação do quórum legal deliberativo, o que se pode avaliar como o macroscópico empecilho à evolução no atendimento das necessidades coletivas, clamando pela necessidade duma hermenêutica mais acurada, a qual certamente se encontra na sua constitucionalização.

Por isso e considerando a perspectiva negativa duma revisão legislativa brasileira adequada, pelo menos a curto prazo, tal impasse nos convoca à postura de exegetas do sistema legal existente na busca de uma solução que venha inibir o esvaziamento das sessões assembleares, que tanto acarreta dificuldades práticas, quase sempre desastrosas ao interesse superior, desfigurando e desprestigiando a gestão condominial.

Assim, para se chegar a uma solução do esvaziamento das assembleias, mister colher elementos de juridicidade extraídos da norma suprema, sob o olhar do princípio democrático de direito e da cidadania, a fim de ofertar ao organismo de maior relevância dentro do organograma condominial – órgão assemblear –, instrumentos de efetividade para atender a frustração procedimental que se dá através do princípio da presencialidade, como critério absoluto na formação de quórum específico.

Para tanto, necessário fornecer o devido enquadramento jurídico para conseguir aproximar os institutos da convenção e da Assembleia Condominial à perspectiva constitucionalista. Sabe-se que a substância da soberania popular é a autêntica, efetiva e legítima participação democrática da pessoa humana nos mecanismos de produção e acesso a instrumentos decisórios em todos os sentidos, relacionados à estrutura orgânica em que convive. Friedrich Müller[34] (1998, p. 57) apregoa que,

a ideia fundamental da democracia é a determinação normativa de um tipo de convívio de um povo pelo mesmo povo. Já que não se pode ter o auto-governo na prática quase inexeqüível, pretende-se ter ao menos a auto-codificação das prescrições vigentes com base na livre competição entre opiniões e interesses, com alternativas manuseáveis e possibilidades eficazes de sancionamento político.

Sem controvérsia acadêmica se tem que a Assembleia é o organismo integrante da estrutura do condomínio de maior hierarquia, cuja atribuição, mutatis mutandis, envolve todas as competências similares aos três poderes de um Estado, pois formula sua legislação interna – construção da Convenção e Regimento Interno –, pode determinar a execução das operações administrativas condominiais e ainda pode realizar julgamento da conduta de seus pares. E quando preenchidos os requisitos indispensáveis à sua realização, as decisões por ela tomadas possuem natureza de ato jurídico perfeito, o que é constitucionalmente protegido.

Noutro cariz e de maior complexidade é a convenção condominial. Sem precisar se enfronhar em debates sobre a sua natureza jurídica, pois em nada somaria ao objetivo que se quer chegar, metaforicamente é possível visualizar no perfil dos condomínios a identidade muito próxima duma espécie de ‘cidade’ – estrutura física do condomínio –, administrada por um ‘prefeito’ – síndico –, legislada através do agrupamento de pessoas detentoras do poder de voto – Assembleia –, que concretizam os anseios sociais de determinado núcleo de pessoas através duma ‘constituição’, denominada de convenção. Aliás, etimologicamente, a palavra ‘convenção’ vem do latim conventione, que traduz o conjunto de acordos, padrões estipulados[35].

Deste modo observado o direito condominial, pode-se compreender o sentido desse especial instrumento regulamentar – convenção – de natureza independente e regulatória de toda uma atividade comunitária, trazendo-lhe vida jurídica através da visão global de seus conviventes condominiais e portadores do direito ao voto, com os contornos necessários para legalizar a atividade daquele agrupamento social em sua plenitude.

Destarte, para pontuar fixamente a questão, por analogia e sob o império do fenômeno do Estado Democrático que se espraia aos meios condominiais, a ‘convenção’ como lei do Condomínio é formalizada por determinado grupo legislativo; composto por pessoas detentoras de interesse local – idêntica aos dos Municípios (art. 30, I[36], da CRFB) – e legitimadas a votar; e, cujas decisões eletivas, declaratórias, constitutivas, revogatórias, punitivas e executórias, são tomadas pela vontade de seus integrantes em critério majoritário.

Após tais ponderações, pode-se concluir que o instituto condominial, apêndice da sociedade global, deve se seguir respeitando o mesmo modelo de democracia da sua célula mater, que significa poder do povo (demos = povo, kratos = poder). Importa reiterar que o condomínio não passa de uma parcela destacada da sociedade lato sensu regulada pela Carta Federal, formando uma microssociedade regida por princípios análogos – conjunto de indivíduos que vivem numa mesma área, compartilham gostos, costumes, construções e rituais sociais –, devendo a ela ser estendidos os mesmos termos constitucionais dirigidos àquela macro coletividade, por uma questão de natural repercussão dos princípios inerentes a ambas.

Sendo este o fenômeno que envolve a natureza condominial, torna-se igualmente conveniente lhe estender o raciocínio ao instrumento de sua regulação. Carlos Maximiliano[37] (1980) explica com propriedade o substrato constitutivo da norma, ao afirmar que o legislador “não tira do nada, como se fora um Deus; é apenas o órgão dá consciência nacional. Fotografa, objetiva a ideia triunfante; não inventa, reproduz; não cria, espelha, concretiza, consigna”. O instituto da convenção condominial, como norma suprema daquele microssistema, deve exercer papel semelhante ao da Constituição regulatória daquela macro sociedade de que o condomínio integra, fornecendo regras sobre a conduta humana e suas relações subjacentes, que nada mais são do que o reflexo das necessidades e dos seus interesses se projetando para o futuro.

Afinal, mutatis mutandis, a Corte Infraconstitucional brasileira[38] já proclamou categoricamente que a convenção serve “como lei do Condomínio” e obriga “a todos os proprietários de unidades, atuais e futuros”. Daí a importância do comentário de Arnaldo Rizzardo[39] (2019, p. 116), que:

convenção constitui a lei interna do Condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos. Mais especificamente, é o ato normativo interno do microssistema do Condomínio, aprovado pela vontade dos condôminos em assembleia, destinando-se a regular as relações entre os condôminos, mas estendendo-se sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades.

Todavia, entendendo-se a Convenção como instrumento que repercute nos direitos e obrigações (fazer ou não fazer) de todos os condôminos e terceiros frequentadores, não se pode olvidar advertência do Superior Tribunal de Justiça brasileiro[40], de que a

convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas.

É desta forma que a presente proposta acadêmica vem se pautando, de que não descurando da orientação jurisprudencial supramencionada, pode-se afirmar por outro cariz, que a Convenção condominial ao se manter dentro dos princípios de direito e sendo fiel ao ordenamento positivado do País, terá ampla e absoluta competência legislativa interna corporis.

4.3.    A assembleia condominial e a convenção. Adequação às regras constitucionais. O sufrágio e a sua natureza jurídica na propriedade horizontal.

A figura da Assembleia comporta dupla característica: (i) espaço democrático para o debate e decisões de interesse do condomínio (art. 24, da Lei nº 4.591/64[41]) e (ii) constitui o órgão supremo dentro do Condomínio. O órgão assemblear não encontra na doutrina uma definição de sua natureza jurídica. Todavia, sob a ótica da primeira perspectiva a Assembleia é legitimada em lei[42] e a sua composição é igualmente normatizada – condôminos proprietários[43] –.

Assim, sem precisar definir sua natureza jurídica, trata-se do órgão máximo deliberativo do condomínio, que é constituído pela reunião de condôminos – conjunto de indivíduos que têm um vínculo jurídico –, prioritariamente para estabelecer o seu regramento geral interna corporis, tomar decisões sobre a administração e o funcionamento do organismo condominial, desde questões relevantes para gestão e o bem-estar do condomínio, obrigatoriamente impostas a todos os condôminos. 

É importante observar a similitude das funções legislativas dos instrumentos em comento – Constituição Federal e a Convenção –, pois o conjunto normativo condominial deve contemplar com absoluta precisão todas as competências atribuídas ao seu órgão máximo, criar outros organismos e estabelecer atribuições ao gerente condominial, definir matérias relacionadas aos interesses dos condôminos e da estrutura predial, fixar sanções monetárias e formalizar critérios ampliativos para convocação assemblear, e, especialmente, a modulação mais eficaz possível de suas votações, conforme as matérias tratadas.

Tem-se, portanto, uma instituição jurídica prevista em lei de atribuição executiva, legislativa e julgadora, que deve estabelecer no nascedouro condominial um ordenamento normativo extremamente ajustado para presidir a vida em comum do agrupamento social. A esse instrumento se denomina de Convenção ou Carta do Condomínio, cuja atribuição legislativa foi outorgada pelo direito positivado de maneira numerus apertus, conforme se extrai da permissibilidade constante nos artigos 1.332 a 1.334[44] do Código Civil Brasileiro, primordialmente quando outorga cláusula dilatada aos “interessados houverem por bem estipular” preceitos convencionais – art. 1.334, do CCB.

Para se chegar ao tema central referente a um dos maiores problemas enfrentados no Brasil, que é a ausência constante dos condôminos devidamente convocados às reuniões assembleares para cumprirem com sua obrigação e decidirem sobre assuntos de seus peculiares interesses, a incidência constitucional no ramo do direito privado, especialmente na propriedade horizontal, ganha total relevância.

Certas questões pautadas à Assembleia necessitam por força de ordenamento positivado de quórum especial de aprovação, servindo de pressuposto específico de validade – exempli gratia: obras necessárias; voluptuárias; alterações na convenção ou regimento interno; eleição e destituição do sindico –, que sem o seu preenchimento não perfaz o ato jurídico perfeito.

O direito condominial sendo uma estrutura democrática no qual impera o princípio da cidadania, tem como característica o direito/dever de todo aquele que conjuga espaço comunitário, debater os assuntos peculiares e proceder de maneira igualitária a escolha da melhor solução. Não é por menos que os gregos tinham na cidadania (status civitatis) um dos atributos da democracia, afora a liberdade (status libertatis) e a família (status familiae).

Mas a peculiar circunstância e de maior dificuldade está no modelo escolhido pelo direito brasileiro, sobre a preferencialidade do princípio presencial no cômputo dos quóruns de votação assemblear, nascedouro do imenso embaraço, considerando a praxe brasileira da não participatividade dos membros dessa sociedade condominial, exigindo por vezes, inclusive, manobras ilícitas, na perspectiva de atender necessidades comunitárias mais prementes.

A partir dessa perspectiva frustrante, a hermenêutica nos permite traçar um paralelo de natureza eminentemente constitucional, porque visto alhures que o instituto condominial é a partícula duma sociedade regida pelos princípios da cidadania e da democracia, e um dos atributos a eles inerentes, é sem sombra de dúvidas o direito ao voto, obrigação inerente a todo cidadão. Ao se falar de democracia há uma profusão de referências, mas a principal é o voto, ideia trazida por Robert A. Dahl[45] (2001, p. 49).

E, seria um equívoco restringir este instituto ao campo das eleições políticas, pois o conceito de voto é amplo e abrangente, traduzido como direito público subjetivo de qualquer pessoa para livremente exercer sua cidadania – função política e social –, dentro de um Estado democrático de direito. Aproveita-se comentário de Alexandre de Moraes[46] (2010, p. 232), pois “a natureza do voto também se caracteriza por ser um dever sociopolítico”.

Aliás, a própria legislação civil brasileira estabelece como “direitos do condômino [...] votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” – art. 1.335, do CCB –. E, diga-se de passagem, quando a norma nomina como direito, não significa perder o caráter obrigatório, pois todo direito subjetivo ativo guarda noutro lado da moeda, determinada função social que o torna compulsório, porquanto dizem respeito ao que Pontes de Miranda[47] (2012, p. 65) denomina relações intersubjetivas juridicamente relevantes. Com as devidas alterações, exemplo clássico é a propriedade, que em sua acepção restrita é um direito subjetivo com posição jurídica ativa – exercer –, mas quando elevada pela própria Constituição do Brasil ao atendimento da função social (art. 5º, XXIII), torna-se um dever.

A irradiação da mens legislatoris constitucional, de inspiração eminentemente democrática, estende-se ao exercício do voto, concebido como obrigação de todo cidadão. Essa lógica repercute no direito condominial, dada sua natureza híbrida – combinando elementos de direito real e obrigacional –, em que o direito individual de propriedade é necessariamente limitado pelo interesse coletivo.

Portanto, considerando a similitude de situações em que ambos os processos – eleições políticas e votações assembleares – tornam obrigatório o voto por força de lei e por consequência, a presença da pessoa votante – no direito condominial, permite-se o voto por procuração –, seria até mesmo admissível o espelhamento da ferramenta delegada à lei ordinária eleitoral, que permite a imposição de multa a qualquer cidadão por ausência no processo eleitoral, não fosse absoluta incompatibilidade material, apesar da perfeita similitude fática.

Mas, por força de toda fundamentação desenvolvida, a viabilidade da incidência sancionatória em face da ausência do condômino em Assembleia não se mostra nada descabida, pois considerando que a presença do condômino é obrigatória à Assembleia, sob pena de frustração do interesse geral – relações intersubjetivas juridicamente relevantes (Pontes de Miranda) –, pelo artigo 1.334, da lei material brasileira,  “a convenção determinará [...] as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores” – Art. 1.334, IV, do CCB).

Ademais, importa enaltecer que a norma citada em momento algum faz alguma limitação sobre as hipóteses de incidência sancionatórias e tampouco a mens legis constitucional impede a fixação de punições de cunho monetário na esfera condominial, considerando a própria existência da reserva legal – salvo quando desrespeitem os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade –.

Ademais, ainda sob a égide da constitucionalização do direito condominial, há que se ponderar que a sanção em comento deve se pautar pelo princípio da transparência, da razoabilidade e da proporcionalidade, no sentido de que a estipulação pelo órgão assemblear em convenção condominial, faça-se por valor literalmente especificado, sem qualquer ponderação discricionária ou subjetiva, podendo prever escalonamentos quando da violação sequencial ao não comparecimento, trazendo com tal procedibilidade a segurança jurídica e mutatis mutandis, respeito ao princípio da legalidade.

Feitas estas advertências e destacando a possibilidade punitiva que estão afetos os integrantes do complexo condominial, através de previsão explícita regulamentar, cumpre registrar que a aplicabilidade sancionatória deverá fornecer o mais amplo direito ao contraditório e à ampla defesa, também por força de imposição constitucional.

Ou seja, mister um procedimento específico para imposição punitiva por ausência em reunião assemblear, que estabeleça tipicidade e graduação punitiva à(s) pessoa(s) afeta(s) à aplicação, o(s) instrumento(s) de notificação, prazos, direito de defesa e suas formas (escrita, oral ou ambas), eventuais recursos, os órgãos julgadores e os julgamentos, enfim, o devido processo legal interna corporis condominial, exigido no modelo constitucional democrático.

5.  CONSIDERAÇÕES FINAIS

O percurso analítico desenvolvido neste estudo evidencia que a constitucionalização do direito condominial brasileiro representa uma transformação paradigmática fundamental na interpretação e aplicação das normas que regem a propriedade horizontal. A investigação demonstrou que o processo de constitucionalização do direito privado encontra no microcosmo condominial um campo fértil para sua concretização, especialmente quando considerada a natureza híbrida das relações jurídicas ali estabelecidas.

A análise da estrutura jurídica do direito condominial demonstrou sua aproximação com os princípios constitucionais da cidadania e da democracia participativa. A convenção condominial como lei interna do condomínio assume características análogas a uma constituição local, regulando direitos e deveres dos condôminos em consonância com os preceitos constitucionais. Esta perspectiva fundamenta a possibilidade de implementação de sanções pecuniárias pela ausência em assembleias, desde que observados os princípios do contraditório e da ampla defesa.

O tradicional modelo de gestão condominial baseado exclusivamente em normas privatistas se mostra insuficiente para harmonizar os interesses individuais e coletivos, especialmente diante da sistemática ausência dos condôminos em assembleias. A constitucionalização do instituto permite superar esta limitação, oferecendo instrumentos hermenêuticos para a efetivação da gestão democrática, sem necessidade de alterações legislativas formais.

A investigação comprovou que a assembleia condominial como órgão supremo do condomínio possui natureza análoga aos poderes estatais, exercendo funções legislativas, executivas e judiciais no âmbito interno. Esta característica reforça a necessidade de sua conformação aos princípios constitucionais, especialmente quanto à participação democrática e à função social da propriedade.

A problemática do quórum presencial qualificado, objeto central desta investigação revelou um paradoxo significativo: o mecanismo originalmente concebido para salvaguardar o interesse coletivo se transformou em obstáculo à própria evolução da gestão condominial. A solução proposta, fundamentada na constitucionalização do direito condominial, permite a implementação de sanções pecuniárias pela ausência em assembleias, desde que observados os princípios constitucionais da proporcionalidade, da razoabilidade e do devido processo legal, na esfera administrativa condominial.

A pesquisa conclui que a constitucionalização do direito condominial transcende a mera construção teórica, configurando-se como imperativo prático na efetivação da gestão democrática dos condomínios. A interpretação constitucionalizada das normas condominiais permite o desenvolvimento de soluções hermenêuticas adequadas, às especificidades deste microssistema jurídico, sem descurar das garantias fundamentais, inerentes ao Estado Democrático de Direito.

Para investigações futuras se sugere o aprofundamento da análise comparativa com outros sistemas jurídicos e o estudo do impacto das inovações tecnológicas na democratização das deliberações condominiais. Recomenda-se, ainda, a investigação sobre a efetividade das sanções pecuniárias como mecanismo de estímulo à participação assemblear e seus reflexos, na gestão condominial democrática.

Por fim, a constitucionalização do direito condominial representa não apenas uma evolução dogmática do instituto, mas uma necessidade pragmática para a efetivação da gestão democrática dos condomínios na contemporaneidade, harmonizando interesses individuais e coletivos, sob a égide dos princípios constitucionais.

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