Introdução

A reforma tributária brasileira, que será implementada gradualmente até 2033, representa uma das mais significativas transformações no sistema fiscal do país e trará impactos profundos para proprietários e quem aluga imóveis próprios. Com início da aplicação em 2026, as mudanças exigem uma reavaliação urgente das estratégias de proteção patrimonial e planejamento tributário, especialmente para quem atua no mercado imobiliário.

O Novo Cenário Tributário: O IVA Dual

A principal mudança trazida pela reforma é a implementação do IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Este novo modelo tributário substituirá os impostos atuais e incidirá sobre operações que anteriormente eram isentas ou tinham tributação reduzida.

O IVA Dual impactará diretamente quatro modalidades de operações imobiliárias:

1.    Compra e venda de imóveis

2.    Arrematação em leilões

3.    Locação tradicional

4.    Locação por temporada (períodos inferiores a 90 dias)

Quem Será Afetado?

A reforma estabelece critérios claros para determinar quem se equipara a um "locador profissional" e estará sujeito à nova tributação:

a)    Proprietários de três ou mais imóveis

b)    Quem aufere renda locatícia anual de R$ 240 mil ou superior

c)    Quem recebe mensalmente R$ 20 mil ou mais em aluguéis

Tanto pessoas físicas que se enquadram nesses critérios quanto pessoas jurídicas estarão sujeitas ao novo regime tributário.

Comparativo de Carga Tributária: Antes e Depois

O Impacto Diferenciado: A Vantagem da Holding

Mesmo com a majoração dos impostos prevista pela reforma, a análise comparativa revela que as holdings patrimoniais continuarão oferecendo vantagens tributárias significativas em relação à pessoa física:

Economia Tributária Estimada:

a)    Na venda de imóveis: 9 pontos percentuais a menos

b)    Na locação tradicional: 17 pontos percentuais a menos

c)    Na locação por temporada: 16 pontos percentuais a menos

Esta diferença representa uma economia substancial que se acumula ao longo do tempo, especialmente para patrimônios de maior valor ou para quem mantém múltiplas operações imobiliárias.

Novidades que Reforçam a Necessidade de Planejamento

1. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

A reforma cria um sistema unificado de identificação de imóveis, similar ao CPF para pessoas físicas. Cada imóvel terá uma numeração única que será reconhecida por:

a)    Cartórios de registro de imóveis

b)    INCRA

c)    Prefeituras

d)    Estados

e)    União

Este cadastro permitirá ao governo rastrear facilmente a destinação dos imóveis, identificando se estão locados, vagos ou ocupados pelos proprietários.

2. Obrigatoriedade de Informações pelas Plataformas

Plataformas (ex.: Airbnb, QuintoAndar) e imobiliárias terão que informar ao governo todas as operações relacionadas aos imóveis. Esta medida visa reduzir drasticamente a informalidade no mercado de locações, especialmente em locações por temporada.

3. Nova Tributação em Arrematações - Leilão

Um impacto relevante da reforma é a criação de tributação sobre arrematações em leilões, onde antes não havia incidência de IBS e CBS. O arrematante agora precisará considerar estes custos adicionais em seu planejamento financeiro, somando-se às despesas de leiloeiro, custas da arrematação e eventuais reformas.

Análise de Viabilidade: Aquisição por Pessoa Física ou Holding?

Para Arrematações em Leilão

A decisão entre adquirir pela pessoa física ou por holding requer análise individualizada, considerando:

a)    Valor de aquisição do imóvel

b)    Custos estimados de reforma e regularização

c)    Expectativa de preço de venda

d)    Prazo estimado para revenda

e)    Cálculo reverso do ganho de capital

Com a reforma tributária, a tendência é que a holding se torne mais vantajosa, dado que a carga tributária sobre pessoa jurídica será inferior à da pessoa física.

Para Locações

A vantagem da holding na locação torna-se ainda mais evidente com a reforma. A diferença de 17 pontos percentuais na tributação de locações tradicionais representa uma economia significativa que justifica, por si só, a estruturação de uma holding para quem possui múltiplos imóveis locados, para quem possui somente renda abaixo mensal de R$ 20 mil e menos de 3 imóveis a tributação na pessoa física pode ser considerado.

Além da Tributação: Outros Benefícios da Holding

É fundamental compreender que a holding patrimonial oferece vantagens que transcendem o aspecto tributário:

1. Proteção Patrimonial

Blindagem do patrimônio contra riscos pessoais e profissionais dos sócios, separando o patrimônio empresarial do pessoal.

2. Planejamento Sucessório

Facilitação do processo de inventário, com:

a)    Redução significativa dos custos do inventário

b)    Agilização da transferência de bens aos herdeiros

c)    Possibilidade de definir regras claras de governança familiar

d)    Minimização de conflitos entre herdeiros

3. Organização Patrimonial

Centralização e profissionalização da gestão dos bens, permitindo melhor controle e tomada de decisões estratégicas.

4. Flexibilidade na Sucessão

Uso de ferramentas como usufruto, doação com reserva de usufruto e diferentes classes de quotas para atender às necessidades específicas de cada família.

O Fator Urgência

A implementação gradual da reforma tributária, com início em 2026, cria uma janela de oportunidade limitada para adequação. Considerando que:

a)    As alíquotas efetivas ainda não estão completamente definidas

b)    O sistema de fiscalização será cada vez mais robusto

c)    A informalidade será progressivamente eliminada

d)    Os custos de regularização tendem a aumentar

É recomendável que empresários e famílias que possuam patrimônio imobiliário significativo busquem orientação especializada com urgência para avaliar a viabilidade de constituir uma holding patrimonial.

Compliance e Planejamento Lícito

É essencial destacar que a constituição de uma holding patrimonial representa uma alternativa totalmente lícita de planejamento tributário. Trata-se de utilizar os mecanismos que a própria legislação disponibiliza para minimizar a carga tributária nos limites legais, mantendo total compliance com as normas vigentes.

O planejamento tributário por meio de holdings não constitui elisão fiscal ilícita, mas sim o exercício do direito do contribuinte de organizar seus negócios da forma mais eficiente possível, respeitando o ordenamento jurídico.

A Janela de Oportunidade Para Proteger Seu Patrimônio Imobiliário

A reforma tributária representa um marco divisor na gestão patrimonial imobiliária no Brasil. O aumento significativo da carga tributária sobre pessoas físicas, aliado aos novos mecanismos de fiscalização e controle governamental, torna a holding patrimonial não somente uma opção vantajosa, mas uma necessidade estratégica para proteção e otimização do patrimônio familiar.

A diferença tributária projetada entre pessoa física e holding patrimonial representa uma economia substancial que se multiplica ao longo dos anos. Quando somada aos benefícios de proteção patrimonial e facilitação sucessória, a holding emerge como a estrutura mais adequada para quem busca perenidade e eficiência na gestão de seu patrimônio imobiliário.

O momento de agir é agora. Com a implementação gradual até 2033 já iniciando em 2026, as famílias e empresários que postergar essa decisão poderão enfrentar custos maiores de adequação e perder oportunidades de economia tributária significativa. A constituição de uma holding patrimonial deve ser vista não como um custo, mas como um investimento na proteção, organização e perpetuação do patrimônio familiar construído ao longo de gerações.

Nota: As alíquotas e percentuais mencionados são estimativas baseadas nas projeções da reforma tributária e podem sofrer ajustes conforme a regulamentação definitiva seja publicada. Recomenda-se consulta a profissionais especializados em direito tributário e planejamento patrimonial para análise individualizada de cada situação.