Existe uma decisão em andamento no Supremo Tribunal Federal que pode mudar — e muito — o custo de organizar o seu patrimônio. Não é exagero dizer que este é um dos julgamentos mais importantes da última década para quem possui imóveis, pensa em constituir uma holding familiar ou já tem uma estrutura patrimonial montada.

Vou te explicar com calma.

O que está sendo julgado?

O STF está analisando o Tema 1.348 de Repercussão Geral, que discute uma pergunta aparentemente simples, mas com consequências enormes: quando alguém transfere um imóvel para uma empresa — a chamada integralização de capital social — o município pode cobrar ITBI sobre essa operação?

A Constituição Federal diz que não. O artigo 156, §2º, inciso I estabelece que essa transferência tem imunidade tributária. Só que, ao longo dos anos, muitas prefeituras passaram a ignorar essa regra, cobrando o imposto especialmente quando a empresa tinha atividade imobiliária — como locação ou compra e venda de imóveis. E é exatamente aqui que mora a confusão que o STF agora precisa resolver.

Por que isso gera tanta dúvida?

Um julgamento anterior do STF — o Tema 796 — definiu que a imunidade do ITBI se limita ao valor efetivamente destinado ao capital social, e não alcança eventuais excedentes. Isso gerou uma interpretação distorcida por parte de vários municípios, que passaram a cobrar o imposto sobre a diferença entre o valor declarado no Imposto de Renda e o valor de mercado do imóvel no momento da transferência.

Na prática, se você tinha um imóvel avaliado em R$ 2 milhões na sua declaração de IR, mas o mercado indicava R$ 3 milhões, algumas prefeituras cobravam ITBI sobre esse R$ 1 milhão de diferença. Isso criou uma enorme insegurança jurídica e, em muitos casos, tornou o custo de estruturar uma holding proibitiva.

O Tema 1.348 vem justamente para encerrar essa controvérsia de vez.

Como está o placar?

O julgamento foi iniciado em outubro de 2025. O ministro relator Edson Fachin abriu o caminho com um voto claro e bem fundamentado: a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou seja, não depende de qual seja a atividade da empresa. Os ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam. Em seguida, o ministro Gilmar Mendes pediu vista e o julgamento foi suspenso.

Agora, com a retomada do julgamento, a ministra Cármen Lúcia também votou a favor dos contribuintes — e o placar chegou a 4 votos a 1 pela imunidade. A tendência é bastante clara.

O que muda na prática para você?

Se essa tese prevalecer — e tudo indica que sim —, os efeitos são concretos e imediatos:

a)    Menos custo para estruturar a holding. O ITBI sempre foi um dos maiores entraves financeiros na constituição de sociedades patrimoniais. Dependendo do município, a alíquota varia entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em patrimônios de maior expressão, estamos falando de centenas de milhares ou até milhões de reais que deixariam de ser pagos.

b)    Fim da briga com as prefeituras. Municípios não poderão mais condicionar a imunidade à análise da atividade da empresa ou à diferença entre o valor contábil e o valor de mercado. A discussão se encerra com uma tese vinculante para todo o país.

c)    Mais segurança para planejar. Organizar o patrimônio familiar em uma holding — para proteger bens, facilitar a sucessão e reduzir o custo de um futuro inventário — fica juridicamente mais seguro e financeiramente mais acessível.

O momento de agir é agora

Existe um detalhe técnico que não pode ser ignorado: o STF pode modular os efeitos da decisão. Isso significa que a imunidade pode valer apenas a partir da conclusão do julgamento — exceto para quem já tem uma ação judicial ajuizada discutindo o tema. Quem entrou com ação antes da decisão final tem direito a recuperar os valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos. Quem não tem, pode perder essa oportunidade.

Em resumo: quem agir antes, sai na frente.

O Tema 1.348 não é só uma discussão técnica entre advogados e ministros. É uma definição que afeta diretamente famílias, empresários e todos que entendem que organizar bem o patrimônio hoje é a melhor forma de proteger quem se ama amanhã.