​A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a teoria do adimplemento substancial – a qual busca o equilíbrio de interesses das partes em caso de descumprimento parcial do contrato – é inaplicável à adjudicação compulsória (transferência forçada da propriedade para o nome do comprador). Para o colegiado, a efetivação dessa medida legal depende da quitação integral do valor pactuado, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que completariam o saldo devedor.

A partir desse entendimento, a turma julgadora negou provimento ao recurso especial de um casal que pediu em juízo o reconhecimento da prescrição do saldo devedor de um imóvel comprado em 2007 e, em consequência, a expedição de mandado de adjudicação compulsória.

"Os efeitos da aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual", afirmou a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi.

Saldo devedor não foi pago nem cobrado

O casal comprou o imóvel de forma parcelada e passou a residir no local. Foram pagos cerca de 80% do preço total combinado, com exceção das últimas parcelas, que venceram sem que a incorporadora tenha feito qualquer cobrança ao longo dos anos seguintes.

Os compradores ajuizaram ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória, no que foram atendidos pelo juízo de primeiro grau. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença quanto à prescrição, mas avaliou que a quitação do contrato é requisito para a adjudicação compulsória, o que levou o casal a recorrer ao STJ.

Adjudicação compulsória tem como requisito a quitação de saldo devedor

Nancy Andrighi disse que o exercício do direito à adjudicação compulsória pelo comprador, de fato, é condicionado ao pagamento integral do preço. Segundo ela, na venda de um imóvel em prestações, é possível que ocorra, por inércia do vendedor diante da falta de pagamento por parte do comprador, a prescrição de parcelas do saldo devedor.

Em tal hipótese – prosseguiu –, também é plausível que grande parte do débito tenha sido paga. "Nenhuma dessas situações, contudo, implica a quitação do preço, tampouco se mostra suficiente para a adjudicação compulsória pelo promitente comprador", comentou a relatora.

Em relação à teoria do adimplemento substancial, a ministra explicou que ela decorre do princípio da boa-fé objetiva e busca assegurar a preservação do contrato nos casos em que a parcela não paga é ínfima em comparação com o que já foi quitado.

Ao confirmar a impossibilidade de adjudicação compulsória, Nancy Andrighi concluiu que o casal recorrente dispõe de dois caminhos para regularizar o imóvel: a celebração de acordo com a parte vendedora ou o ajuizamento de ação de usucapião, se estiverem presentes os requisitos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Leia o acórdão no REsp 2.207.433.