RUI FERREIRA BARBOSA JÚNIOR[1]

(orientador)

RESUMO: O presente artigo tem por objetivo examinar a aplicação do pacto adjeto de alienação fiduciária em transações imobiliárias sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC), analisando a compatibilidade entre a Lei nº 9.514/1997 e os princípios de proteção ao consumidor. A alienação fiduciária, ao transferir ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia da dívida, representa um instrumento eficaz para assegurar o cumprimento das obrigações e reduzir a inadimplência no mercado imobiliário. No entanto, sua operacionalização, sobretudo na execução extrajudicial e na consolidação da propriedade, suscita debates quanto à observância dos direitos básicos do consumidor, especialmente a informação adequada, a transparência contratual e o equilíbrio nas relações de consumo. A pesquisa destaca que, embora o instituto tenha fortalecido o sistema de crédito e contribuído para a expansão do mercado habitacional, a aplicação prática do pacto deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da dignidade da pessoa humana, previstos no CDC e na Constituição Federal. Além disso tal busca norteia sobre o papel da jurisprudência recente do STF e STJ sobre a matéria, como o julgamento da Súmula 308/STJ e o Tema 1.095. A análise doutrinária e jurisprudencial demonstra a necessidade de harmonização entre o regime da alienação fiduciária e a tutela consumerista, de modo a evitar abusos contratuais e assegurar a efetiva proteção do consumidor fiduciante. Conclui-se que a integração entre a Lei nº 9.514/1997 e o CDC é essencial para equilibrar a relação entre credor e devedor, garantindo segurança jurídica às instituições financeiras sem comprometer os direitos fundamentais do consumidor nas transações imobiliárias.

PALAVRAS-CHAVE: Alienação fiduciária. Código de Defesa do Consumidor. Garantia real. Função social do contrato. Proteção do consumidor.

ABSTRACT: This article aims to examine the application of the ancillary agreement of fiduciary alienation in real estate transactions from the perspective of the Consumer Protection Code (CDC), analyzing the compatibility between Law No. 9.514/1997 and the principles of consumer protection. Fiduciary alienation, by transferring the resolvable ownership of the property to the creditor as collateral for the debt, represents an effective instrument to ensure the fulfillment of obligations and reduce default in the real estate market. However, its operationalization, especially in extrajudicial execution and consolidation of ownership, raises debates regarding the observance of basic consumer rights, particularly adequate information, contractual transparency, and balance in consumer relations. The research highlights that, although the institution has strengthened the credit system and contributed to the expansion of the housing market, the practical application of the agreement must respect the principles of objective good faith, the social function of the contract, and the dignity of the human person, as provided for in the CDC and the Federal Constitution. Furthermore, this research focuses on the role of recent jurisprudence from the STF (Supreme Federal Court) and STJ (Superior Court of Justice) on the matter, such as the ruling on Summary 308/STJ and Topic 1.095. The doctrinal and jurisprudential analysis demonstrates the need for harmonization between the regime of fiduciary alienation and consumer protection, in order to avoid contractual abuses and ensure the effective protection of the fiduciary consumer. It concludes that the integration between Law No. 9.514/1997 and the CDC (Consumer Protection Code) is essential to balance the relationship between creditor and debtor, guaranteeing legal security to financial institutions without compromising the fundamental rights of consumers in real estate transactions.

KEYWORDS: Fiduciary alienation. Consumer Protection Code. Real guarantee. Social function of the contract. Consumer protection.

1 INTRODUÇÃO

O avanço do mercado imobiliário brasileiro e a crescente demanda por crédito habitacional impulsionaram o uso do pacto adjeto de alienação fiduciária como instrumento de garantia nas transações imobiliárias, especialmente após a promulgação da Lei nº 9.514/1997. Tal mecanismo transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem imóvel, mantendo o devedor na posse direta até a quitação integral da obrigação, conferindo maior segurança e celeridade às operações financeiras.

Contudo, a aplicação desse instituto suscita relevantes discussões quanto à proteção do consumidor, diante das disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que assegura o equilíbrio contratual e a transparência nas relações jurídicas.

Nesse contexto, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Tema Repetitivo 1.095/STJ assumem papel fundamental na interpretação e consolidação da matéria: a primeira resguarda o adquirente de boa-fé frente a ônus ocultos decorrentes de garantias hipotecárias, enquanto o segundo reconhece a validade da execução extrajudicial da alienação fiduciária, desde que respeitadas as garantias do devido processo legal e do contraditório.

Assim, o presente estudo propõe-se a analisar a interação entre o pacto adjeto de alienação fiduciária, o CDC e a jurisprudência do STJ, buscando compreender de que forma esses instrumentos podem coexistir de maneira harmônica, promovendo tanto a segurança jurídica quanto a proteção do consumidor nas relações imobiliárias.

No âmbito das transações comerciais, existem várias disposições legais, incluindo financiamentos de imóveis e bens móveis, onde entra o pacto de alienação fiduciária como um instrumento de garantia. Neste acordo, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade de um bem ao credor (fiduciário) como garantia de uma dívida, mantendo a posse e o uso do bem até a quitação integral. Em caso de inadimplência, o credor pode retomar o bem e vendê-lo para cobrir o valor devido (Cunha; Dias, 2019).

A Lei 9.514/97 é uma legislação especial que rege a alienação fiduciária de bens imóveis, tendo o efeito de afastar, em grande medida, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas relações que envolvem essa modalidade de garantia, pois a especialidade e posterioridade da Lei 9.514/97 fazem com que suas regras prevaleçam sobre as disposições gerais do CDC (Chalhub, 2020).

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) dispõe que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Trata-se de enunciado que visa proteger o promitente comprador de boa-fé, impedindo que ele seja prejudicado por gravames hipotecários constituídos pela incorporadora junto ao agente financeiro, especialmente nos contratos de financiamento de empreendimentos imobiliários (Tartuce, 2022).

O tema visa analisar o pacto de alienação fiduciária em contratos imobiliários, com base na Lei nº 9.514/1997, e a sua interação com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), sem desconsiderar aspectos como o registro da garantia no Cartório de Imóveis, as cláusulas essenciais do contrato, e o papel da jurisprudência recente do STF e STJ sobre a matéria, como o julgamento da Súmula 308/STJ e o Tema 1.095 (TJDFT, 2025).

Diante do inadimplemento do devedor fiduciante em contrato de compra e venda de imóvel, a aplicação do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, previsto na Lei nº 9.514/1997, prevalece sobre as normas do Código de Defesa do Consumidor que garantem a restituição de parcelas pagas? De que forma a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em especial no Tema 1.095, solucionou esse conflito de normas?

Espera-se com essa pesquisa, analisar meios que revelem estratégias e implicações jurídicas que equilibrem essa importante modalidade de garantia em transações imobiliárias no Brasil, que é o pacto de alienação fiduciária e seus efeitos legais e garantias fundamentais conforme o Código de Defesa do Consumidor.

A escolha do tema "O pacto adjeto de alienação fiduciária em transações imobiliárias" justifica-se pela crescente relevância que essa modalidade de garantia tem assumido no cenário jurídico e econômico brasileiro, especialmente no setor imobiliário.

O estudo se propõe, assim, a contribuir para a compreensão mais aprofundada desse instituto, promovendo uma análise crítica sobre sua aplicação prática, eficácia e eventuais lacunas legislativas, tendo como base os princípios contratuais e a jurisprudência recente.

O objetivo geral desse texto é analisar o pacto de alienação fiduciária em contratos imobiliários, com base na Lei nº 9.514/1997, e a sua interação com o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A presente pesquisa será desenvolvida por meio de uma abordagem qualitativa, com caráter exploratório e descritivo, tendo como finalidade compreender, analisar e interpretar os aspectos teóricos e práticos relacionados ao pacto adjeto no contrato de alienação fiduciária em garantia nas transações imobiliárias.

2 DESENVOLVIMENTO

2.1 O Direito Imobiliário e seus aspectos gerais

Desde os primórdios, a humanidade esteve em constante evolução nas formas de se organizar ao longo do tempo. As primeiras sociedades humanas organizadas eram nômades e sobreviviam essencial-mente da coleta de frutos e da caça, sendo que, nesse momento inicial, a terra não simbolizava neces-sariamente propriedade, mas apenas um meio viabilizador da subsistência. Contudo, a necessidade crescente dessas sociedades nômades de produzir para sobreviver, à medida que esses grupos foram aumentando em número, aliado ao início do desenvolvimento e domínio das técnicas de agricultura e pecuária, levaram o homem a apropriar-se da terra, instituindo em um primeiro momento a proprieda-de comum primitiva, e em um segundo momento, a propriedade privada e individual, com o passar do tempo (Silveira, 2012).

No entanto, com o surgimento e evolução da escrita (normalmente é considerado o período por volta de 3.500 a.C), e com o aumento das comunidades e aglomerados humanos, bem como com o surgimen-to e o aumento das transações envolvendo imóveis, algumas civilizações passaram a utilizar a escrita para registrar tanto as transações comerciais, como as imobiliárias (Lago, 2020).

O direito imobiliário, enquanto ramo autônomo do direito civil, consolidou-se em um contexto histórico já marcado pela sedentarização e pela institucionalização da propriedade privada, especialmente a partir da codificação civil moderna (Gonçalves, 2023).

Assim, o estudo de seus institutos deve concentrar-se em períodos nos quais a terra passou a ser compreendida como bem suscetível de apropriação, registro e circulação jurídica, o que se dá notadamente a partir do direito romano e, posteriormente, com o desenvolvimento do sistema registral imobiliário (Venosa, 2022).

O processo de aquisição de propriedade permitido pelo Código Civil brasileiro são a usucapião, o registro do título e a acessão. De todo modo, qualquer alteração no imóvel exige o registro no cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição (Itinera, 2020).

A Constituição Federal prevê a destinação social dos contratos, realçando as relações de consumo, além de promover o direito à moradia e a defesa do consumidor. No caso, o direito do consumidor é alçado à qualidade de direitos fundamentais, sendo um dos princípios da ordem econômica, integrado ao princípio da dignidade da pessoa humana, dos valores sociais do trabalho, da iniciativa privada, da sociedade livre, do desenvolvimento nacional justo e solidário, enfim, objetivando a erradicação da pobreza e da marginalização, assim como a redução das desigualdades sociais e regionais (Meinhardt et al., 2022).

Ela não trata diretamente da alienação fiduciária, mas estabelece direitos fundamentais, como a proteção à propriedade e ao livre mercado, que são a base legal para a existência de institutos como o pacto adjeto de alienação fiduciária de imóveis. 

O pacto é um contrato acessório, regido principalmente pela Lei nº 9.514/97, que permite ao devedor transferir a propriedade resolúvel de um imóvel ao credor como garantia de uma dívida. Em caso de inadimplência, a lei estabelece um procedimento extrajudicial específico para a recuperação do bem, que difere das regras de compra e venda comuns (Frangiotti; Lopes, 2025).

No direito brasileiro, os contratos são acordos de vontades que criam direitos e obrigações, regulados principalmente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Eles se baseiam em princípios como a autonomia da vontade e a função social, que limita a liberdade contratual ao interesse coletivo. Existem diversos tipos de contratos (compra e venda, locação, doação, etc.) e classificações, como consensuais ou reais, e o contrato é considerado a principal manifestação do direito das obrigações (Santos, 2021).

Preliminarmente, deve-se ter em mente que a teoria dos contratos relacionais é produto do seu tempo, de forma que o contexto histórico-social em que primeiro surgiram é relevante para a compreensão do seu propósito original e para a análise de sua instrumentalização e possibilidade de concepção como categoria dogmática no Brasil (Cardoso, 2025).

Os contratos são peças fundamentais no arcabouço jurídico, tanto para regulamentar as relações privadas como para conferir segurança e previsibilidade nas interações comerciais e pessoais. Estão presentes em praticamente todas as esferas da vida cotidiana, desde acordos de consumo simples até complexos negócios empresariais (Cometti, 2025).

Os contratos de compra e venda de imóvel são regulamentados por um conjunto de normas, em especial, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e, a depender do caso, a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) ou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979) (Silva; Prado, 2025).

Da mesma maneira, Maria Helena Diniz (2022) relata que o direito registral imobiliário pode ser enigmáticas normas jurídico-positivas complexas e de conceitos pertinentes ao registro de imóveis que ajustam a corporação e o andamento dos serviços imobiliários. Tal utilidade registral tem o intuito de constituir o direito real, mediante a averbação do respectivo título na matrícula do imóvel, dando publicidade registral erga omnes (publicidade perante terceiros), até que provem o contrário quem se sentir lesado no ordenamento jurídico.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplica-se a contratos imobiliários de compra e venda quando há uma relação de consumo (consumidor final x fornecedor). Para contratos de locação, a lei específica (Lei do Inquilinato) prevalece, não o CDC. A aplicação do CDC garante direitos ao consumidor, como a nulidade de cláusulas abusivas e a imediata restituição de valores em caso de rescisão por culpa do vendedor (TJDFT, 2025).

O que está em questão são os termos da coexistência no sistema de duas normas relacionadas ao tema: de uma parte, o art. 53 do CDC, que considera nula a cláusula de contratos de promessa de venda, bem como de alienação fiduciária, que preveja a perda total das quantias pagas, em caso de resolução do contrato por inadimplemento da obrigação do devedor, e, de outra parte, o art. 27 da Lei 9.514/1997, que, em caso de execução de crédito garantido por propriedade fiduciária de imóveis, obriga o credor fiduciário a entregar ao devedor fiduciante o saldo, se houver, do produto do leilão do imóvel (Chalhub, 2023).

A venda de um imóvel, também, pode se dar por meio de contrato particular de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia de pagamento. Nessa modalidade contratual, o vendedor transfere a propriedade ao comprador, permanecendo com a posse indireta e a propriedade resolúvel do imóvel como constituição da alienação fiduciária para garantia do financiamento imobiliário (TJDFT, 2025).

O pacto adjunto é uma cláusula acessória inserida em um contrato principal, como em uma compra e venda, para garantir o cumprimento de uma obrigação. A alienação fiduciária é um tipo de pacto adjunto onde a propriedade de um bem (móvel ou imóvel) é transferida ao credor como garantia de uma dívida, enquanto o devedor mantém a posse direta do bem até a quitação total do débito (Pierangelo, 2015).

Para o melhor entendimento dos componentes contratuais imobiliários, é crucial analisar o registro da garantia, as cláusulas essenciais e a jurisprudência recente, como a Súmula 308 do STJ (Oliveira, 2025).

Primeiramente é realizado o registro da garantia no cartório de imóveis, e esse registro vale como uma uma garantia real, como a hipoteca ou a alienação fiduciária, no cartório de registro de imóveis é o ato que garante a segurança jurídica do negócio. Ele é o que dá publicidade e eficácia ao contrato perante terceiros (Rocha; Rocha, 2023).

As cláusulas essenciais em um contrato de compra e venda de imóvel, conforme o Código Civil, incluem a coisa (o imóvel), o preço e o consentimento. Além desses, outras cláusulas são vitais para a segurança do negócio (Fachini, 2021).

O cenário contratual básico no Direito Civil é formado pelos elementos essenciais que garantem a validade e a eficácia dos contratos, os quais representam o instrumento jurídico por meio do qual as partes manifestam suas vontades com o objetivo de criar, modificar ou extinguir direitos e obrigações. Para que um contrato seja juridicamente válido, é necessário que estejam presentes um agente capaz, um objeto lícito e possível, a forma prescrita ou não proibida em lei e a livre manifestação de vontade. Esses requisitos formam o núcleo da relação contratual, assegurando o equilíbrio entre as partes e a observância dos princípios da autonomia da vontade, da boa-fé objetiva e da função social do contrato (Nogueira, 2017).

Dentro desse contexto, surgem os chamados pactos adjetos, que são cláusulas acessórias inseridas no contrato principal com o intuito de complementar, restringir ou ampliar seus efeitos. O pacto adjeto, portanto, é um elemento secundário do negócio jurídico, dependente da existência do contrato principal, do qual não pode se desvincular. Ele não altera a natureza jurídica do contrato originário, mas agrega condições especiais que conferem maior segurança, flexibilidade ou garantias às partes envolvidas (Pierangelo, 2015).

Os pactos adjetos mais conhecidos no direito contratual brasileiro são aqueles vinculados à compra e venda, como o pacto de retrovenda, o pacto de preferência (ou preempção), o pacto de melhor comprador e o pacto comissório. Cada um deles estabelece uma situação específica de garantia ou limitação de direitos. O pacto de retrovenda, por exemplo, concede ao vendedor o direito de readquirir o bem vendido dentro de determinado prazo, mediante restituição do preço pago, funcionando como uma espécie de garantia de reversão da propriedade. Já o pacto de preferência assegura ao vendedor o direito de ser priorizado em uma nova alienação do bem, conferindo-lhe uma proteção contra a perda definitiva do objeto (Amorim, 2016).

Esses pactos funcionam, portanto, como mecanismos de garantia contratual, na medida em que oferecem às partes instrumentos jurídicos adicionais para resguardar seus interesses. O pacto comissório, embora historicamente admitido, é atualmente limitado pela legislação, especialmente no âmbito das garantias reais, para evitar abusos e proteger o devedor contra a perda indevida de seus bens. A legislação busca, assim, equilibrar a liberdade contratual com a necessidade de segurança jurídica e justiça nas relações econômicas (Castro, 2018).

Em termos de características, o pacto adjeto é acessório, dependente e condicionado ao contrato principal. Sua eficácia é subordinada à validade do contrato que o contém, de modo que a nulidade do contrato principal implica a ineficácia do pacto adjeto. No entanto, o contrário não é necessariamente verdadeiro: a nulidade do pacto adjeto não invalida o contrato principal, desde que o vício não comprometa a essência do negócio jurídico. Além disso, os pactos adjetos possuem natureza obrigacional e caráter temporário, pois normalmente são exercidos dentro de prazos legalmente estabelecidos (Magalhães, 2023).

Desse modo, o pacto adjeto representa uma forma de especialização do contrato, conferindo-lhe maior precisão e segurança, ao mesmo tempo em que reflete a autonomia das partes em moldar os efeitos do negócio conforme suas necessidades. As garantias inseridas nesses pactos têm o papel de reforçar a confiança recíproca e de assegurar o cumprimento das obrigações assumidas, contribuindo para a estabilidade e a previsibilidade das relações jurídicas. Assim, o cenário contratual básico, quando enriquecido por pactos adjetos, expressa o equilíbrio entre liberdade e segurança, entre autonomia privada e tutela jurídica, que é a essência do direito contratual moderno (Venosa, 2010).

Mais modernamente, contudo, sentiu o direito a imperiosa necessidade de ordenar certas regras de segurança, no propósito de garantir às partes contratantes, contra as facilidades que a aplicação demasiado ampla do princípio de consensualismo vinha difundindo. E engendrou então certas exigências materiais, que podem ser subordinadas ao tema do formalismo, as quais abalam a generalização exagerada do consensualismo. Assim é que se exige a elaboração de instrumento escrito para a venda de automóveis; exige inscrição no registro imobiliário, para que as promessas de compra e venda sejam dotadas de execução específica com eficácia real (art. 1.417 do Código), e se impõe o registro na alienação fiduciária em garantia (parágrafo 1º do art. 1.361 do Código) (Pereira, 2011 apud Aquino, 2021).

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à alienação fiduciária decorre do fato de que, em grande parte dos contratos de crédito, há uma relação entre consumidor e fornecedor. Assim, o CDC incide para assegurar o equilíbrio contratual, coibindo práticas abusivas e garantindo transparência e boa-fé. Nesse sentido, as cláusulas do pacto adjeto devem ser interpretadas de forma favorável ao consumidor, conforme o art. 47 do CDC, e podem ser consideradas nulas se impuserem desvantagem exagerada ou comprometerem o exercício dos direitos do devedor, conforme o art. 51 (Clápis, 2023).

2.2 Súmula 308/STJ

Existem jurisprudências recente do STJ e STF referente tal questão contratual, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) protege os adquirentes de imóveis em loteamentos ou empreendimentos imobiliários que tenham hipoteca junto à construtora e a uma instituição financeira. Ela define que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Puhl, 2021).

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trata da oponibilidade de hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro contra o comprador de boa-fé de imóvel adquirido no âmbito de incorporação imobiliária. Seu enunciado diz o seguinte:

Súmula 308/STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, é ineficaz perante os adquirentes do imóvel.”

Em outras palavras, essa súmula protege o comprador de boa-fé que adquire um imóvel em um empreendimento financiado por uma instituição bancária. Na prática, muitas construtoras firmam contratos de financiamento com bancos para viabilizar a construção dos imóveis, oferecendo o próprio terreno ou as unidades em construção como garantia hipotecária. Contudo, o STJ entendeu que essa hipoteca não pode prejudicar o comprador que adquiriu o imóvel e quitou ou vem quitando o preço, pois ele não participou do contrato de hipoteca nem tem responsabilidade pelas obrigações assumidas entre a construtora e o banco (Nascimento, 2023).

Assim, se a construtora deixar de pagar o financiamento e o banco quiser executar a hipoteca, não poderá tomar o imóvel de quem o comprou de boa-fé. O entendimento busca equilibrar as relações e garantir segurança jurídica ao consumidor, reconhecendo que o comprador confia na boa-fé da construtora e nos registros públicos ao adquirir um bem.

Portanto, a Súmula 308/STJ tem como principal objetivo proteger o adquirente de imóvel em incorporação imobiliária, assegurando que eventuais dívidas ou garantias dadas pela construtora ao agente financeiro não afetem o direito de propriedade do comprador que agiu corretamente (Canale, 2025).

Nesse ano de 2025, o STJ reafirmou que essa Súmula não se aplica à alienação fiduciária, mas continua protegendo os promitentes compradores em hipotecas. Além disso, a sua aplicação tem sido estendida a imóveis comerciais (STJ, 2025).

2.3 Tema 1.095/STJ

O Tema 1095 do STJ é uma tese fixada em recurso repetitivo que define que, em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, a resolução por inadimplemento do comprador deve seguir a lei específica (Lei\) n.º 9.514/97), e não o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso significa que o procedimento para a retomada do imóvel pelo credor deve seguir a lei especial, desde que o contrato esteja registrado em cartório, o devedor esteja em mora e a inadimplência seja do comprador (Gomide, 2023).

O pacto adjeto de alienação fiduciária em transações imobiliárias se consolidou como uma garantia de crédito segura e eficaz, impulsionando significativamente o mercado imobiliário brasileiro. Essencialmente, ele formaliza a transferência temporária da propriedade do imóvel para o credor (geralmente um banco ou instituição financeira), enquanto o devedor (fiduciante) mantém a posse direta e o uso do bem (Frangiotti; Lopes, 2025).

Para aprimorar a segurança jurídica e o equilíbrio contratual nas transações imobiliárias sem ferir os direitos do consumidor, é essencial adotar medidas que promovam maior transparência, previsibilidade e equidade entre as partes envolvidas.

Outra medida importante é o fortalecimento da fiscalização preventiva por órgãos de defesa do consumidor e entidades do setor imobiliário, que poderiam certificar contratos-padrão, garantindo sua conformidade com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (Miranda, 2024).

Assim, por meio da transparência, da padronização, da fiscalização e da informação adequada, é possível promover uma relação contratual mais equilibrada e segura, harmonizando a proteção ao consumidor com a estabilidade necessária às transações imobiliárias (Pereira, 2025).

Dessa forma, a jurisprudência desempenha um papel fundamental na interpretação e aplicação das normas contratuais, proporcionando segurança jurídica e adaptando o direito às novas realidades. 

3 CONCLUSÃO

A análise do pacto adjeto de alienação fiduciária em transações imobiliárias, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), evidencia a necessidade de equilíbrio entre a segurança jurídica das garantias reais e a efetiva tutela do consumidor nas relações contratuais.

A Lei nº 9.514/1997 representou um avanço significativo ao introduzir um modelo de garantia que confere maior eficiência e celeridade às operações de crédito imobiliário. Contudo, sua aplicação deve observar os princípios consumeristas e constitucionais, a fim de evitar que a agilidade procedimental se converta em instrumento de vulneração de direitos fundamentais, como o direito à moradia e à boa-fé contratual.

A Súmula 308/STJ reforça a prevalência da proteção ao adquirente de boa-fé ao dispor que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os compradores, assegurando-lhes a propriedade do imóvel livre de ônus. Essa orientação reflete a tendência jurisprudencial de harmonizar o sistema de garantias com a tutela do consumidor.

De modo semelhante, o Tema 1.095/STJ reafirma que a execução extrajudicial da alienação fiduciária é válida e constitucional, desde que observadas as garantias de notificação e de ampla defesa do devedor fiduciante, em consonância com os princípios do CDC e com o devido processo legal.

Dessa forma, constata-se que o pacto adjeto de alienação fiduciária, embora essencial para a estabilidade e o dinamismo do mercado imobiliário, deve ser interpretado à luz dos valores protetivos do direito do consumidor, de modo a assegurar uma relação contratual equilibrada.

A atuação do STJ, por meio da Súmula 308 e do Tema 1.095, contribui para consolidar um entendimento que prestigia tanto a segurança das operações financeiras quanto a justiça contratual, harmonizando os interesses de credores e consumidores e promovendo a concretização da função social do contrato no âmbito das transações imobiliárias.

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